兰州的四代宅项目能开启横扫市场的模式吗？

  事实上，兰州此前就已经有项目，尝试过四代宅，比如城乡居壹号苑，比如北苑紫郡、观樾一品，或许是因为区域的限制，并没有引起太多的关注。

  中海未来之境之所以火，或许是因为几个原因：安宁商务区，毕竟安宁连续三年，几乎无新项目面市。中海，被称为是房地产行业的黄埔军校，自带关注度。还有就是四代宅，毕竟是兰州主城区的首个项目。

  什么是四代宅？从茅草屋到砖瓦房，逐次解决的是生存、安全、功能性的问题。而第三代的高层电梯房，则是工业时代的产物，要的是效率和集约。

  问题是，忽视了人们对情感、对自然的需求，所以被称为是钢筋水泥森林，人类亲手编制的、昂贵的鸟笼……

  四代宅，是对第三代住宅的一次深刻省思。简单来说就是把庭院融入高层建筑规划设计，让每层住户都能拥有公共院落和独立花园。

  再直白点，就是每家每户，多出了一大块露天阳台的面积。从性价比的角度，有着超高的得房率，因此有了0公摊，或者负公摊之说。

  争议的点，恰恰就是这一个大露台，原则上它不可以封。尤其是对于兰州这个城市，风沙扬尘，是很难解决的问题。至于悬挑阳台加绿化种植，即便是花重金实现了，后期养护的难度也很大，普通人是没办法承受的。

  事实上，四代宅，就不是给普通人打造的，它面向的主要群体，是改善，即出价能力较强的群体，或者叫有钱人。

  这部分群体，它的特征，是时间相对自由，或者相对于普通人而言，有着更多空闲的时间，因此他们对住宅的需求，有一个很重要的因素，就是要：呆得住人！而不仅仅是普通刚需的晚上睡觉的功能。

  因此，需要打造更多的场景，营造一种烂漫不过世间花，慢煮光阴一盏茶的感觉。

  每层都有公共院落，每户都有私家庭院，能轻松实现种花、种菜、遛狗等围炉煮茶和私家园林的田园生活梦想，人与自然的和谐共生，是否很有诱惑力？

  确切地说，四代宅是一个新生事物。无论是市场、从业者亦或是客户，去接受也需要一个过程。更何况，它其实更依赖于地方性的政策与规范支撑，很多城市还处在论证和尝试的阶段，不同的四代宅项目，最终的呈现，也有很大的差别。

  房地产市场发展至今，市场艰难、供应量大、去化速度慢等已成为了亟需解决的难题，这样的一种情况下，兰州的住宅产品，也确实应该有一个大的跨越和突破了。

  这种情况下，第四代住宅，实际上就是一个突破口。本质上来说，它不是简单的增加阳台悬挑阳台与绿化种植，而是一种技术层面的一种迭代，更深层次地来说，这实际上也是居住者们心理需求的一种全新迭代。

  毕竟，所有人最向往以及最高的生活追求，就是城市山林和谐共生，所有人都希望自己的居所，能拥有更多的绿植与园林元素，让生活回归与自然的亲密关系，以此来实现一种诗意的栖居。

  实际上，第四代住宅的理念，早在7年前就已经落地实施了，最早的实例就是2018年建成的成都七一国际广场。

  彼时，这座森林小区以及四代宅这一概念因央视报道，而引发了广泛讨论和关注。只不过，就如同所有热点一样，经历了一段时间的热议后，它便逐渐淡出了公众视野。

  那为什么处在房地产行业下行的今天，第四代住宅又被重新提起呢？开发商过去不愿意做的为什么现在又突然愿意做了呢？

  答案其实很简单，一方面是由于，如今四代宅所存在的痛点与过往相比有了改善，且还有着政策层面的支持，提高了得房率。另一方面则是，市场已步入改善时代，而这个时代，也给第四代住宅提供了更大的舞台……

  要知道，过去的四代宅，将一些美好的生活场景落到现实中时，往往会产生不少隐形的问题和成本。

  类如，空中庭院所增加大面积的悬挑空间还要覆土种植，这都会增加建筑的荷载，建造成本和技术难度双高。

  其次就是后期也存在消防风险、蚊虫滋扰、漏水、绿化维护成本高等诸多问题。甚至立体绿化立面，也会因为部分楼层庭院荒废，影响整体观感。

  且这部分房子太吃容积率，产品套型中增加的庭院部分，会增大产品面积，而在公共空间增加的共享庭院，也会增加公摊面积，大幅度的降低得房率。

  可如今，四代住宅已经写入新规了。各大城市的“第四代住宅”遍地开花，开发商们也不约而同地开始有效学习、研究、试点这一新的产品类型。

  去年年底，兰州市自然资源局发布了关于印发《兰州市中心城区立体生态住宅项目规划建设管理规定(试行)》及《关于优化房地产项目规划管理若干措施》的两则通知。

  其中便提到：每户应至少设置一个户属空中花园，外挑尺寸应大于2米且小于5米，属空中花园水平投影面积不大于该套住宅建筑面积的30%。

  而相邻住宅建筑之间可以每两层设置一个空享平台，空间高度不应小于两个自然层高度，通风采光面的总长度不应小于空享平台周长的1/3，不得与户属空中花园相邻设置，不得与户内空间开门联通。

  最重要的是，户属空中花园、空享平台建筑面积按水平投影面积的1/2计算，并单独标注，不计入容积率和产权面积。

  也就是说，相对于普通住宅，虽说第四代住宅会带来前期建造成本的增加，但是它的投入建造出来的空间也是回馈给了业主，房子的得房率不降反增，其所带来的居住体验也将是更强的。

  从购房者的角度，高层改善业主再升级，就是洋房别墅。洋房价值最大的是顶层和一层，因为一层带院，顶层带露台。

  城市别墅的核心价值不用说了，根本就不是拼户型，更不是拼室内装修，谁的院子大谁牛逼，谁的露台大谁牛逼。

  但是主城区哪有那么多的洋房和别墅呢？城市核心地段的别墅，基本就是一个萝卜一个坑，低流通是因为原业主拿到手里不撒手，即使不住也不挂牌，而四代宅解决了就是这个需求，就是让你不用出主城，在优势地段的高层里，院子和露台合二为一。

  这就好比油车的时代，我们形容电动汽车，和当下电动汽车也不太一样，最初我们理解电动汽车就是能源替换，家电便宜，谁承想呢，电动汽车可以发展成为一个移动的智能手机呢？

  毋庸置疑，降低房子的金融属性，提高居住体验和服务品质，这才是第四代住宅主要推进的一个方向。而接下来的兰州市场，也必将迎来更多创新和突破，四代宅也会衍生出更多完善的功能和全新的属性，可以说，它的发展空间其实是很大的。

  当然，第四代住宅能否成为市场变革的引领者，还取决于各大房企能否顺应改善时代，潜心沉淀，以更务实的态度、更专业的能力，打造出真正满足兰州人需求的好房子。

  至于后期市场的接受度如何，也只能看兰州购房者的接受度，也就是实际行动了。

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